Het nieuwe WWS/WWSO: Verscholen kansen en risico’s bij de definitie van (on)zelfstandige woonruimte

Per 1 juli 2024 is de definitie van een zelfstandige woonruimte voor de puntenwaardering veranderd. Woningen die aan meer dan twee personen worden verhuurd zonder dat zij een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen, vallen nu onder het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Dit kan grote gevolgen hebben voor beleggers. In dit artikel bespreken we de nieuwe definitie, de verscholen kansen en risico's, en hoe je je als belegger kunt voorbereiden.

Wat is er veranderd?

Tot 1 juli 2024 werd een zelfstandige woning beoordeeld op basis van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. Nu geldt dat als er meer dan twee personen wonen zonder duurzaam huishouden, de woning onder het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte valt, met mogelijk lagere huurinkomsten.

Wat is een duurzaam gemeenschappelijk huishouden?

Een duurzaam huishouden bestaat meestal uit een stel of gezin. Andere samenstellingen, zoals woongroepen, worden alleen in uitzonderlijke gevallen als duurzaam beschouwd. Voorheen gebruikten gemeenten eigen definities, maar dat is nu niet meer relevant voor de waardering.

Is er een overgangsregeling voor bestaande huurcontracten?

Tot november 2024 leek het erop dat er geen overgangsregeling zou zijn. Dat zou betekenen dat ook bestaande huurcontracten onder de nieuwe regels zouden vallen. Voormalig minister De Jonge had immers verklaard dat de wijziging slechts een verduidelijking van de bestaande wetgeving was, waardoor een overgangsregeling niet van toepassing zou zijn.

Uit een uitspraak van de Huurcommissie op 20 november 2024 blijkt echter dat zij de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte alleen toepast op huurcontracten die per 1 juli 2024 of later zijn afgesloten. Dit betekent dat de Huurcommissie huurcontracten van vóór 1 juli 2024 niet onder de nieuwe definitie schaart.

Een onduidelijk punt blijven indeplaatsstellingen. Hierbij neemt een nieuwe huurder de plaats in van een vertrekkende huurder onder een bestaand contract. Het is op dit moment niet duidelijk hoe de Huurcommissie zulke voortgezette contracten beoordeelt: vallen deze wel of niet onder de nieuwe definitie? Verdere richtlijnen of uitspraken zullen hier meer helderheid over moeten bieden.

Kansen voor beleggers

Hoewel de nieuwe regels risico's met zich meebrengen, bieden ze ook kansen:

1. Hogere waardering voor onzelfstandige woonruimte: Door de het vernieuwde puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte is kamerverhuur een stuk aantrekkelijker geworden.
2. Meer rendement bij onzelfstandige woonruimte: Een woning in het middensegment kan meer opleveren bij verhuur per kamer. Voorbeeld uit onze portefeuille: een woning van 55 m² in Kralingen brengt 1.300 euro op met kamerverhuur, in plaats van 1.050 euro als geheel.
3. Geen feitelijke kamerverhuur nodig: Bij verhuur aan drie of meer personen is één huurcontract voldoende voor een waardering voor onzelfstandige woonruimte. Je profiteert dan van de waardering van onzelfstandige woonruimte zonder de nadelen van feitelijke kamerverhuur. Bij verhuur aan twee personen is waardering volgens het stelsel voor onzelfstandige woonruimte alleen mogelijk met twee aparte huurcontracten.

Risico's om rekening mee te houden

Er zijn ook risico’s die je in gedachten moet houden:

1. Verandering in samenstelling: Ga je als verhuurder akkoord met het toevoegen van een derde bewoner, dan kan de woning direct in het gereguleerde segment vallen, met lagere huurinkomsten. Andersom geldt ook: verhuur je al aan drie personen maar ga je akkoord met het vertrek van een bewoner, dan zal de woning als zelfstandig worden geclassificeerd, wat vaak een lagere huurprijs oplevert.
2. Grote woningen kunnen minder opleveren: Het is niet altijd voordelig om grote woningen aan drie of meer woningdelers te verhuren. Een afweging van de huurprijs onder het waarderingsstelsel voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte en de actuele markthuur is noodzakelijk.
3. Huurcommissie: Huurders van woningen in het gereguleerde segment kunnen de Huurcommissie inschakelen, bijvoorbeeld bij gebreken.

Tips voor beleggers

• Let op bij wijzigingen in het aantal bewoners tijdens het huurcontract: Wil de huurder het aantal bewoners aanpassen, bijvoorbeeld van twee naar drie of andersom? Houd er dan rekening mee dat dit gevolgen kan hebben voor de huurprijs. Het is verstandig om eerst een nieuwe puntentelling op te stellen voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte, om te controleren of de huurprijs hierdoor moet worden aangepast.
• Let op afspraken in het huurcontract: Verhuur je in de vrije sector? Leg dan vast dat bewoning door meer dan twee personen alleen is toegestaan als er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Verhuur je volgens de regels voor onzelfstandige woonruimte? Zorg er dan voor dat in het huurcontract is opgenomen dat het aantal bewoners niet mag worden teruggebracht naar twee en dat bewoning enkel is toegestaan voor zover er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Zo voorkom je dat de woning onbedoeld in een lagere huurcategorie valt gedurende een lopend contract.
• Verhuur aan woningdelers: In bepaalde gevallen kan verhuur aan woningdelers interessant zijn, vooral als je woning in het lage of middensegment valt. Zorg er wel voor dat dit voldoet aan de gemeentelijke regels rondom kamerverhuur.
• Maak alle huurders hoofdhuurder: Zo voorkom je dat een bewoner zonder toestemming vertrekt, waardoor de woning kan terugvallen naar het midden- of laagsegment.
• Combinatie van huurders: Als je woning niet geschikt is voor verhuur aan meer dan twee woningdelers of als je geen kamerverhuurvergunning krijgt, overweeg dan verhuur aan een stel plus een individu. Dit kan een goede oplossing zijn, mits het voldoet aan de lokale regelgeving en voorwaarden voor onzelfstandige woonruimte.

Conclusie

De nieuwe regels brengen zowel kansen als risico's met zich mee. Door duidelijke afspraken in het huurcontract vast te leggen en goed op de samenstelling van huurders te letten, kun je optimaal profiteren van de nieuwe regelgeving.