Opslag huurindexatieclausule woonruimte hoger dan 3% lijkt onredelijk: Wat te doen?

Op 29 november 2024 deed de Hoge Raad een belangrijke uitspraak over de veelgebruikte indexatieclausules in huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimte. Het was gangbaar om in deze overeenkomsten af te spreken dat de huur jaarlijks met de consumentenprijsindex (CPI) plus een opslag van een vastgesteld percentage mocht worden verhoogd.

De Hoge Raad heeft nu bepaald dat een opslag van 3% als redelijk wordt beschouwd. Maar wat betekent dit precies voor bestaande en nieuwe huurovereenkomsten?

 

Wat betekent dit voor nieuwe huurovereenkomsten?

Voor nieuwe huurovereenkomsten lijkt het verstandig om een opslag van maximaal 3% in de indexatieclausule op te nemen

 

Wat betekent dit voor bestaande huurovereenkomsten?

1. Recht op huurverlaging en restitutie
Huurders met een indexatiebeding waarin een opslag van meer dan 3% is overeengekomen, kunnen deze clausule succesvol aanvechten bij de kantonrechter. Dit kan leiden tot:

1. Huurverlaging: Het beding wordt teruggedraaid en verhogingen boven de CPI worden geschrapt.
2. Restitutie: Huurders hebben recht op terugbetaling van het deel van de huurverhogingen dat sinds de ingangsdatum onredelijk is gebleken.

2. Beperkte toekomstige verhogingen
Wanneer een opslagbeding als onredelijk wordt verklaard, vervalt het beding in zijn geheel. Dit betekent dat de huur in de toekomst alleen nog mag worden verhoogd op basis van de CPI, zolang dit binnen de wettelijke kaders valt. Een onredelijk verklaard opslagbeding van bijvoorbeeld 5% wordt dus niet gematigd naar 3%, maar volledig geschrapt.

 

Wat te doen bij bestaande huurovereenkomsten met een opslag groter dan 3%?

Voor verhuurders met bestaande huurovereenkomsten waarin een opslag van meer dan 3% is opgenomen, zijn erin het algemeen twee opties:

Optie 1: Proactief huurprijs aanpassen
Je kunt huurders met contracten die een opslagbeding hoger dan 3% hebben, benaderen en de huurprijs aanpassen alsof deze verhogingen altijd conform CPI (zonder opslag) waren. Hiermee voorkom je mogelijke juridische conflicten of claims van huurders. Je kunt huurders daarbij ook een voorstel doen om het opslagbeding in het huurcontract vervolgens te matigen naar 3%. Huurders zijn echter niet verplicht om hiermee akkoord te gaan.

Optie 2: Geen actie ondernemen
Je kunt ook afwachten of huurders zelf actie ondernemen en er meer duidelijkheid komt over opslagclausules hoger dan 3%. Belangrijk hierbij:

1. De Hoge Raad heeft bepaald dat een opslag van 3% als redelijk wordt beschouwd. Dit betekent echter niet per definitie dat bedingen met een hogere opslag (bijvoorbeeld 3,5%, 4% of 5%) automatisch als onredelijk worden aangemerkt. Hierover moeten rechters en mogelijk ook de Hoge Raad in toekomstige uitspraken nog meer duidelijkheid geven.
2. Rechters kunnen bij procedures over huurachterstanden zelfstandig toetsen of een opslagbeding onredelijk is en het ongeldig verklaren. Dit kan leiden tot situaties waarin ontbinding van de huurovereenkomst of ontruiming niet wordt toegewezen.

Onze voorkeur

Veel van onze huurovereenkomsten bevatten een indexatieclausule van CPI + 5%. Wij kiezen er op dit moment bewust voor om deze clausules in stand te houden. Waarom? Omdat er nog geen zekerheid is dat een opslag van CPI + 5% juridisch onhoudbaar is.

Mocht in de toekomst blijken dat deze opslag onredelijk wordt verklaard, kan de huurprijs alsnog met terugwerkende kracht worden aangepast. Wanneer je echter nu zelf het opslagbeding ongeldig verklaart, vervalt de opslag definitief. Dit betekent dat je genoegen neemt met een lagere huurverhoging, zelfs als later blijkt dat CPI + 5% wel als redelijk wordt gezien.

Door te kiezen voor optie 2, afwachten, houden we de mogelijkheid open dat aanpassing niet nodig is. Optie 1, proactief aanpassen, leidt daarentegen direct tot een zeker verlies. Daarom handhaven wij de huidige clausules totdat er meer duidelijkheid is vanuit de rechtspraak.

Conclusie

De uitspraak van de Hoge Raad kan belangrijke gevolgen hebben voor huurindexatieclausules met opslagpercentages boven de 3%. Voor nieuwe huurovereenkomsten is het verstandig om maximaal 3% opslag op te nemen in de indexatieclausule, zodat mogelijke juridische risico’s worden vermeden.

Bij bestaande contracten zijn er twee opties: proactief aanpassen of afwachten. Wij geven de voorkeur aan afwachten, omdat dit ruimte laat voor de mogelijkheid dat een opslag van CPI + 5% juridisch standhoudt. Proactief aanpassen betekent direct een lagere huurverhoging, zelfs als later blijkt dat hogere opslagpercentages wél redelijk zijn.

Wat je ook kiest, het is belangrijk om goed na te denken over de juridische en financiële gevolgen van jouw aanpak. Heb je vragen of behoefte aan advies? Neem gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder.