Servicekosten voor woningen: wat zijn de voorwaarden en is er verschil tussen de vrije en gereguleerde sector?
Als verhuurmakelaar en vastgoedbeheerder zien we vaak dat servicekosten onterecht aan huurders worden doorbelast, zoals bijvoorbeeld kosten voor liftonderhoud of een VvE-bijdrage. Het onjuist berekenen van servicekosten kan nare gevolgen hebben voor eigenaren. Wist je dat huurders tot 5 jaar na dato onterecht betaalde servicekosten kunnen terugvorderen? Maar waar staat welke kosten mogen worden doorbelast en wat zijn de verschillen tussen geliberaliseerde (vrije sector) en sociale huurwoningen?
Volgens het besluit servicekosten mogen kosten in rekening worden gebracht voor zaken zoals:
- Warmtelevering
- Elektriciteit, gas en water
- Afschrijving van roerende zaken
- Kleine herstellingen, welke volgens het besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, maar door de verhuurder worden uitgevoerd
- Huisvuil
- Huismeesterdiensten in het kader van toezicht, veiligheid en persoonlijke ondersteuning van bewoners
- Signaallevering zoals internet/tv
- Elektronische apparatuur ten behoeve van videobewaking, alarmeringen en datanetwerken
- Verzekeringen waarmee risico’s van de huurder worden gedekt
- Diensten en roerende zaken ten behoeve van gemeenschappelijke ruimten
- Administratiekosten voor het opstellen van servicekostenafrekeningen
VvE-kosten mogen ook doorbelast worden, mits deze vallen onder de genoemde categorieën. Dit kan soms complex zijn als de afrekening van de VvE-beheerder niet duidelijk is.
Wanneer een eigenaar kosten doorberekent die niet onder de toegestane servicekosten vallen, zoals bijvoorbeeld kosten voor lift- of CV-onderhoud of elektrakeuringen, dan zijn deze kosten onterecht. Het is belangrijk om te weten dat huurders tot vijf jaar na dato bezwaar kunnen maken tegen onjuiste servicekostenafrekeningen. Tegenwoordig zijn er zelfs bureaus die dergelijke claims van huurders op basis van no cure no pay behandelen.
Regels voor sociale huurwoningen
De Huurcommissie heeft in hun beleidsboek gedetailleerde informatie over wat het besluit servicekosten inhoudt voor gereguleerde woningen. Hierin staan bijvoorbeeld de afschrijfduur van roerende zaken en een maximum uurloon voor huismeesterdiensten. Heeft een huurder bezwaar tegen de servicekosten, dan kan hij laagdrempelig naar de Huurcommissie stappen, die aan de hand van het beleidsboek bepaalt of de servicekosten redelijk zijn.
Servicekosten in de vrije sector
Servicekosten voor woningen in de vrije sector vallen normaliter niet onder de verantwoordelijkheid van de Huurcommissie. Men kan zich dus afvragen of hiervoor dezelfde (strenge) leidraad geldt als bij de Huurcommissie. Ook werd in het verleden soms aangenomen dat overeengekomen servicekosten bij geliberaliseerde huurwoningen onder de contractvrijheid vielen. Heeft een huurder bezwaar tegen de servicekosten? Dan kan hij niet naar de Huurcommissie stappen maar moet hij een procedure bij de kantonrechter starten.
Juridische ontwikkelingen
De Hoge Raad heeft in 2020 geoordeeld dat ook voor woningen in de vrije sector 'redelijke' servicekosten gelden. Dit betekent dat de rechter de servicekosten mag verlagen naar een redelijk niveau en dat servicekosten naar redelijkheid moeten worden afgerekend. Wij zijn van mening dat de leidraad van de Huurcommissie gebruikt kan worden om te bepalen of servicekosten redelijk zijn, voor zowel sociale als vrije sector huurwoningen.
Tips voor beleggers
- Servicekosten zijn complex en vragen om specifieke kennis. Zorg dat je goed op de hoogte bent van de regelgeving of zoek advies bij een expert. Wij bij Perfect Rent staan altijd klaar om je hierbij te ondersteunen!
- Wees zorgvuldig met het doorberekenen van servicekosten. Het onterecht doorberekenen van kosten kan leiden tot bezwaren van huurders, zelfs tot vijf jaar na dato. Voorkom toekomstige problemen door een accurate en eerlijke berekening.
Mis nooit meer een update
Schrijf je in voor onze nieuwsbrief en ontvang regelmatig waardevolle informatie in je inbox.